La Surroga del Mutuo: un'opportunità di risparmio
Il concetto di surroga del mutuo è emerso con un’importante normativa introdotta all’inizio del 2007. Questa disposizione ha aperto la strada alla possibilità di trasferire il proprio finanziamento ipotecario da un istituto bancario a un altro senza costi aggiuntivi, permettendo ai mutuatari di ottenere condizioni economiche più vantaggiose.
Con l’introduzione della surroga, le banche non possono più contare su una clientela “vincolata” per l’intera durata del mutuo. Devono, invece, considerare la “mobilità” del cliente, che cerca costantemente il modo di ridurre la propria rata mensile, influenzato principalmente da:
- L’andamento dei tassi di interesse sul mercato (come Euribor e IRS).
- Le variazioni degli spread offerti dai concorrenti sui mutui di surroga.
Per beneficiare della surroga a costo zero, è necessario che il nuovo mutuo mantenga gli stessi intestatari e un importo pari al debito residuo del finanziamento originale. Altri parametri, come la durata o la tipologia di tasso, possono invece essere liberamente modificati.
La surroga del mutuo rappresenta una soluzione ideale per chi desidera ottenere un risparmio sulla rata mensile e non ha riscontrato problemi di ritardati pagamenti durante il piano di ammortamento del mutuo in essere. È fondamentale sottolineare che il nuovo importo deve corrispondere esattamente al capitale residuo da rimborsare alla banca precedente.
Tipologie di Surroga
L’atto di surroga può essere gestito in due modalità principali: bilaterale o trilaterale.
Surroga Bilaterale
La surroga bilaterale coinvolge tre attori principali nella procedura:
- La nuova banca (detta “Banca surrogante”).
- Il debitore (il Mutuatario).
- Un atto successivo e separato di quietanza unilaterale.
La surroga bilaterale (spesso più semplice e rapida) si articola in due fasi distinte:
- Stipula del nuovo contratto di mutuo per surrogazione: Si tratta del nuovo accordo di finanziamento, con tutte le condizioni concordate tra il Mutuatario e il nuovo Istituto di Credito.
- Stipula dell’atto unilaterale di quietanza: Questa è la dichiarazione della banca originaria che attesta l’avvenuta estinzione del mutuo tramite surroga e si impegna a non cancellare l’ipoteca. È un atto notarile che non richiede la presenza del mutuatario, ma solo della banca originale.
Surroga Trilaterale
La surroga trilaterale prevede la partecipazione contemporanea di:
- La banca originale (detta “Banca surrogata”).
- La nuova banca (“Banca surrogante”).
- Il debitore (il Mutuatario).
La surroga trilaterale viene formalizzata con un unico atto notarile che comprende:
- Il nuovo contratto di mutuo, con tutte le condizioni pattuite tra il mutuatario e il nuovo Istituto di Credito.
- La quietanza di estinzione del mutuo originale residuo, rilasciata dalla banca uscente.
- L’impegno a non procedere alla cancellazione dell’ipoteca iniziale.
È possibile surrogare più di una volta?
La surroga del mutuo può essere richiesta dal mutuatario in qualsiasi momento e senza limiti di numero. La normativa vigente non impone restrizioni in tal senso. Tuttavia, nella pratica, la situazione è più complessa, data l’entità delle somme di denaro in gioco.Le banche, prima di accettare una nuova surroga, effettuano sempre delle verifiche sul richiedente. Spesso, e quasi universalmente, non vedono di buon occhio i clienti che hanno usufruito della surroga molteplici volte. Questo per diverse ragioni: in primo luogo, un comportamento di questo tipo potrebbe essere interpretato come un segnale di potenziale inadempienza futura. In secondo luogo, i costi dell’operazione – come perizie, trasferimenti e onorari notarili – sono tutti a carico della nuova banca. Un istituto potrebbe essere riluttante a sostenere queste spese per un cliente che, dopo pochi mesi, potrebbe nuovamente decidere di trasferire il mutuo a un’altra banca.